Ν'ομος Κατσελη Προστασία κυριας κατοικίας

Του Μιχάλη Ι. Κούβαρη

Μέχρι τις 28/02/2019 θα συνεχίσει να ισχύει το υπάρχον πλαίσιο προστασίας του Ν. 3869/2010 -Νόμου Κατσέλη- για τα φυσικά πρόσωπα. Ήδη από το τέλος του έτους 2018, όταν και ήταν η αρχική καταληκτική ημερομηνία ισχύος της ανωτέρω προστασίας, εκκίνησε μία συζήτηση για το νέο πλαίσιο προστασίας που θα ίσχυε για το αμέσως προσεχές χρονικό διάστημα, πλαίσιο που θα αντικαθιστούσε -θεωρητικά- την ισχύουσα δυνατότητα δικαστικής προστασίας, θα ενσωμάτωνε τα θετικά στοιχεία και θα απάλειφε τις παθογένειες του ισχύοντος πλαισίου. Όπως είχε αρχικά προβλεφθεί το νέο πλαίσιο δεν μπορούσε να ετοιμασθεί-συμφωνηθεί-ψηφισθεί-ισχύσει πριν το τέλος του έτους και έτσι οδηγηθήκαμε σε μία παράταση του ισχύοντος πλαισίου μέχρι και το τέλος Φεβρουαρίου 2019. Την προηγούμενη Παρασκευή, όλως αιφνιδίως, έγινε μία διαρροή ότι η κυβέρνηση κατέληξε τελικά σε συμφωνία με τα Τραπεζικά ιδρύματα αναφορικά με το νέο πλαίσιο προστασίας και ότι το συμφωνηθέν αυτό σχέδιο αναμένει την έγκρισή του από την Ευρωπαϊκή Ένωση, προκειμένου να εισαχθεί για ψήφιση στη Βουλή των Ελλήνων.

Καταρχήν, εκεί που συγκλίνουν όλες οι πηγές είναι ότι το νέο πλαίσιο προστασίας θα έχει τα κάτωθι χαρακτηριστικά:

1. Θα είναι εξωδικαστικό και δεν θα έχει άμεση σύνδεση με δικαστική ρύθμιση οφειλών. Θα γίνεται μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας, όπως λειτουργεί και ο εξωδικαστικός μηχανισμός για τις επιχειρήσεις και τους ελεύθερους επαγγελματίες. Το χαρακτηριστικό αυτό έχει θετικά και αρνητικά στοιχεία. Αφενός προσδίδει μεγαλύτερη ταχύτητα και ευελιξία στο καινούριο πλαίσιο προστασίας, αφετέρου όμως αποστερεί το φυσικό πρόσωπο από τον φυσικό δικαστή, γεγονός που σε συνδυασμό με την παντελή έλλειψη εμπιστοσύνης προς τους χειρισμούς των πιστωτικών ιδρυμάτων την τελευταία δεκαετία, αποστερεί από το νέο πλαίσιο τόσο την ανεξαρτησία, όσο και την πίστη των δανειοληπτών στη χρηστή επίλυση των προβλημάτων τους. Επίσης, με δεδομένο ότι ούτε μία τέτοια πλατφόρμα δεν πρόκειται να λειτουργήσει, κατά τρόπο επαρκή, ούτε η πολυδιαφημισμένη κρατική επιδότηση του 1/3 της δόσης πρόκειται να χρηματοδοτηθεί σε διάστημα μικρότερο των 3-5 μηνών, μένει να δούμε αν η κυβέρνηση θα επιλέξει την ασφάλεια της παράτασης του ισχύοντος πλαισίου μέχρι το καλοκαίρι και ιδανικά μέχρι τον Ιούλιο -με δεδομένο ότι τον μήνα Αύγουστο δεν υπάρχει αναγκαστικά εκτέλεση- ή αν θα πάμε στην ανασφάλεια της ύπαρξης ενός ανενεργού πλαισίου προστασίας και μίας εν τοις πράγμασι παντελούς έλλειψης προστασίας μέχρι τον Σεπτέμβριο.

2. Η πρώτη προϋπόθεση για υπαγωγή στο νέο πλαίσιο προστασίας φαίνεται να συνδέεται με την αντικειμενική και όχι την εμπορική αξία της κύριας κατοικίας και από τις διαρροές φαίνεται να καταλήγουμε στο ότι "Η αντικειμενική αξία του ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ”. Το εν λόγω ακραίο όριο, το οποίο μάλλον θα αφορά πενταμελή οικογένεια, υποδηλώνει ότι το όριο για ένα (1) άτομο θα κινηθεί κοντά στις 180.000€ και θα προσαυξάνεται ανάλογα με το είδος του νοικοκυριού, ήτοι τον αριθμό των μελών. Όποιο και αν είναι το κατώτατο όριο είναι αρκετά υψηλό και δεδομένα θα καλύψει ένα μεγάλο αριθμό φυσικών προσώπων, των οποίων η αξία είναι κατώτερη του ανωτέρω ορίου.

3. Η δεύτερη προϋπόθεση για υπαγωγή στο νέο πλαίσιο προστασίας φαίνεται να συνδέεται με το υπόλοιπο του ενυπόθηκου δανείου και από τις διαρροές φαίνεται να καταλήγουμε στο ότι "το υπόλοιπο του ενυπόθηκου δανείου δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 130.000 ευρώ” Το όριο αυτό είναι το βασικό "πρόβλημα” για το νέο Νόμο προστασίας της κύριας κατοικίας. Τα τραπεζικά ιδρύματα είχαν επιχειρήσει να θέσουν όριο υπολοίπου δανείου για την προστασία της κύριας κατοικίας και σε παλαιότερες, κυρίως μετά το έτος 2015, αναθεωρήσεις του Νόμου Κατσέλη. Πλην όμως κάτι τέτοιο ουδέποτε είχε γίνει αποδεκτό. Το όριο υπολοίπου δανείου κρύβει ιδιαίτερες παγίδες, καίτοι καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι το εν λόγω όριο αποτελεί υπόλοιπο καθαρού κεφαλαίου -χωρίς την προσθήκη τόκων υπερημερίας- και είναι αυτό το κριτήριο που αναμένεται να αποκλείσει τη μεγάλη πλειονότητα των δανειοληπτών από τις διατάξεις για την προστασία της κατοικίας τους. Βασικό ζήτημα εγείρεται ως προς τα Στεγαστικά Δάνεια με ρήτρα Ελβετικού Φράγκου, όπου το υπόλοιπο καθορίζεται με βάση την τρέχουσα ισοτιμία για τις τράπεζες και είναι πλασματικά διογκωμένο, ως προς τα Στεγαστικά Δάνεια που έχουν ρυθμιστεί, κατά το προ του νέου πλαισίου διάστημα και έχει λάβει χώρα κεφαλαιοποίηση των τόκων, με ταυτόχρονη διόγκωση κεφαλαίου, ως προς τα Στεγαστικά Δάνεια που έχουν αποπληρωθεί μικρό χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα ένα συντριπτικό μέρος των καταβολών να έχει υπολογισθεί σε πληρωμή τόκων και όχι κεφαλαίου. Σε κάθε δε περίπτωση το εν λόγω νούμερο -130.000€- κρίνεται και είναι με βάση την εμπειρία τόσο στην εν γένει αγορά ακινήτων του προ κρίσης παρελθόντος, όσο και στο ύψος χορήγησης Στεγαστικών Δανείων, εκτός πραγματικότητας.

4. Η τρίτη προϋπόθεση για υπαγωγή στο νέο πλαίσιο προστασίας φαίνεται να συνδέεται με το ατομικό ή το οικογενειακό εισόδημα ανάλογα με το είδος του νοικοκυριού και από τις διαρροές φαίνεται να καταλήγουμε στο ότι "Τα εισοδηματικά κριτήρια διαμορφώνονται ως εξής: 12.500 ευρώ για ένα άτομο, 21.000 ευρώ για ζευγάρι, ενώ το ποσό προσαυξάνεται 5.000 ευρώ για κάθε παιδί. Έτσι για οικογένεια με δύο παιδιά το οικογενειακό εισόδημα προϋπολογίζεται σε 31.000 ευρώ.” Τα εν λόγω εισοδηματικά όρια κρίνονται ικανοποιητικά και κοντά στις εύλογες δαπάνες διαβίωσης της Ε.Λ.Σ.Τ.Α.Τ. ανά κατηγορία νοικοκυριού, ήτοι κοντά στο πνεύμα του Νόμου Κατσέλη, Πλην όμως, με την απουσία δικαστικής ρύθμισης και την ύπαρξη ενός "τυφλού” συστήματος άντλησης των εισοδημάτων μέσω των πράξεων διοικητικού προσδιορισμού φόρου, θα είναι αδύνατη η εξατομικευμένη κρίση επί περιπτώσεων που ξεπερνούν τα ανωτέρω όρια, αλλά παράλληλα βιώνουν έκτακτες περιστάσεις -πχ σοβαρά προβλήματα υγείας-.

5. Σύμφωνα με τις διαρροές θα προβλέπεται "κούρεμα" του υπολοίπου του ποσού του δανείου όταν αυτό υπερβαίνει το 120% της αξίας του ακινήτου. ΚΟΥΡΕΜΑ ΔΑΝΕΙΟΥ=[ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΔΑΝΕΙΟΥ – (ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΞΙΑ Χ 1,2)]. Παράδειγμα: αν το ανεξόφλητο υπόλοιπο του δανείου είναι 130.000 ευρώ και η αξία της κατοικίας είναι 90.000 ευρώ, με βάση τη συγκεκριμένη ρύθμιση θα "κουρεύεται" το ποσό των 22.000 ευρώ (130.000€-108.000€) ή οποιοδήποτε ποσό του δανείου που υπερβαίνει το 120% της αξίας της πρώτης κατοικίας. Το εν λόγω ποσοστό κουρέματος κρίνεται ιδιαίτερα χαμηλό δεδομένου ότι σε όλες τις μορφές του Νόμου Κατσέλη ήταν υψηλότερο (σύνολο οφειλών-85% της εμπορικής αξίας μέχρι τις 14/6/2013, σύνολο οφειλών -ανώτατο όριο 80% της αντικειμενικής αξίας για το μετέπειτα διάστημα και σύνολο οφειλών – 2/3 της εμπορικής αξίας του ακίνητου – έξοδα πλειστηριασμού σήμερα). Μόνο να σκεφτεί κανείς ότι από τα 2/3 της εμπορικής αξίας του ακινήτου αφού αφαιρεθούν τα έξοδα πλειστηριασμού, περνάμε σε ποσοστό 120% της εμπορικής αξίας του ακινήτου -ποσοστό που αντιστοιχεί συνήθως στο ύψος της εμπράγματης εξασφάλισης του ενυπόθηκου δανείου- για να διαπιστώσουμε "κούρεμα” καταλαβαίνει κανείς πως μιλάμε για μία αύξηση της τάξης του 100%, καθώς από ένα ποσοστό περίπου 60% μέχρι σήμερα, μεταβαίνουμε στο 120%. Η συγκεκριμένη πρόβλεψη δε θα ήταν άδικο να ειπωθεί πως μετουσιώνει τα πιο τρελά όνειρα των τραπεζικών κύκλων.

6. Η ρύθμιση φαίνεται ότι θα αφορά αποκλειστικά δάνεια με εμπράγματη εξασφάλιση, είτε αυτά είναι επαγγελματικά είτε στεγαστικά. Και μόνο το γεγονός αυτό καθιστά τη ρύθμιση μη βιώσιμη καθώς ένα μικρό ποσοστό δανειοληπτών διαθέτει αποκλειστικά και μόνο δάνεια με εμπράγματα βάρη. Επίσης καθιστά τον χαρακτήρα της ρύθμισης μη ολιστικό, εν αντιθέσει με τις αρχικές εξαγγελίες, καθώς αφήνει αρίθμηστο το σύνολο σχεδόν του καταναλωτικού δανεισμού. Η εν λόγω διαρροή ίσως πηγάζει και από την ήδη συντελεσθείσα πώληση ενός μεγάλου μέρους του καταναλωτικού χαρτοφυλακείου των συστημικών τραπεζών σε funds. 

7.  Το εν λόγω νομοσχέδιο δε συνιστά αντικατάσταση του Νόμου Κατσέλη, αλλά μία αποτύπωση των ήδη υπαρχουσών ενδοτραπεζικά ρυθμίσεων.

8. Αναφορικά με τις διαρροές για την πρόβλεψη για τις εκκρεμείς αιτήσεις του Ν 3869/2010, μένει να φανεί αν θα πάμε σε ακραίο αντισυνταγματικό πλαίσιο με αποστέρηση του δικαιώματος του φυσικού προσώπου να δικαστεί από τον φυσικό δικαστή. Θα ήταν σίγουρα προτιμότερο να προβλεφθούν διαδικασίες επίσπευσης δικασίμων παρά να καταργηθεί ο Κώδικας πολιτικής δικονομίας -για μία ακόμα φορά – προς όφελος των τραπεζικών ιδρυμάτων. 

* Ο κ. Μιχάλης Ι. Κούβαρης είναι δικηγόρος, Νομικός Σύμβουλος της Ένωσης Καταναλωτών και Δανειοληπτών και Διαπιστευμένος Διαμεσολαβητής του Υπουργείου Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων.